Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes zählen auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (= anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Praxis-Beispiel:
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erwarb eine denkmalgeschützte Immobilie mit 4 Wohneinheiten für 1.200.000 €. Innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf renovierte die GbR das Objekt für insgesamt rund 615.000 €. Vor und nach der Renovierung nutzte die GbR die Immobilie ausschließlich zur Vermietung für Wohnzwecke. Um die Renovierungsarbeiten besser durchführen zu können, zahlte die GbR den vorherigen Mietern für die vorzeitige Räumung ihrer Wohnungen insgesamt einen Betrag in Höhe von 35.000 €. Mit den Mietern wäre die Renovierung umständlicher, aber technisch möglich gewesen. Die entsprechenden Aufwendungen machte die GbR als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend.
Das Finanzamt qualifizierte die gezahlten Mieterabfindungen als Herstellungskosten des Gebäudes und nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten. Die Abstandszahlungen seien einzig aufgrund einer geplanten Kernsanierung des Objektes geleistet worden. Deshalb würden die Abfindungen in einem sachlichen Zusammenhang mit den Baumaßnahmen stehen. Bei den Renovierungsarbeiten handle es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, weil innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb die 15%-Grenze überschritten wurde. Da die Mieterabfindungen mit den Renovierungskosten in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, teilen sie deren Schicksal. Die GbR beantragte den sofortigen Abzug der Mieterabfindungen als Werbungskosten.
Auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung richtet sich die Zuordnung von Aufwendungen nach dem handelsrechtlichen Begriff der Herstellungskosten. Danach sind Herstellungskosten Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes zählen darüber hinaus auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (= anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Zu den Aufwendungen in diesem Sinne zählen insbesondere Aufwendungen für die Instandsetzung oder Erneuerung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung sowie sog. Schönheitsreparaturen, die vom Grundsatz her sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen sind. Das Finanzgericht vertritt hier die Auffassung, dass nicht nur die Kosten der baulichen Maßnahme im engeren Sinne als Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen anzusehen sind, sondern auch die damit in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden sonstigen Aufwendungen, die durch die Durchführung der Maßnahme veranlasst sind und dieser dienen sollen, wie z. B. die Aufwendungen, die eine Baumaßnahme vorbereiten sollen. Dazu können neben Aufwendungen für die Planung der jeweiligen Baumaßnahme auch die Kosten zählen, die für die Abfindung von Mietern aufgewendet werden. Entscheidend ist der jeweilige Veranlassungszusammenhang der Kosten. Soweit sonstige Kosten aufgewendet werden, um eine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme erst durchzuführen zu können, sind diese daher den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.
Hinweis: Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen, weil die Frage, ob Abfindungszahlungen an Mieter zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören können, grundsätzliche Bedeutung zukommt.